Na posúdenie zdaniteľnosti príjmov dosahovaných z titulu prenájmu nehnuteľností je potrebná komplexnejšia analýza, kedy o konečnom daňovom režime, povinnostiach, daňovej uznateľnosti nákladov či ostatných zákonných nárokoch zo strany daňového subjektu, budú častokrát rozhodovať aj detaily.

Využívanie digitálnych platforiem fyzickými osobami za účelom prenájmu nehnuteľností už v súčasnosti nie je žiadnou novinkou. Z pohľadu zdaňovania takýchto príjmov, ako aj z pohľadu posúdenia možných registračných povinností, ktoré pre daňovníkov potenciálne vyplývajú zo zákonných ustanovení, je potrebné brať do úvahy viaceré kľúčové atribúty:

• charakter samotnej služby,
• poskytovanie doplnkových služieb,
• časové hľadisko,
• frekvencia poskytovania služieb.

V závislosti od týchto kritérií, môže byť z daňového hľadiska predmetný príjem posudzovaný rôzne, pričom jeho správne zatriedenie je rozhodujúce, a to hneď z viacerých hľadísk. Vo všeobecnosti možno takýto príjem považovať:

• za príjem dosahovaný z titulu prenájmu nehnuteľnosti,
• za príjem dosahovaný z podnikania/samostatnej zárobkovej činnosti (t. j. živnosť) alebo
• za tzv. ostatný príjem z príležitostných činností.

Ponuky nehnuteľností zverejňované prostredníctvom platforiem majú zväčša charakter krátkodobých ubytovacích služieb, pričom ak sú tieto služby poskytované opakovane, považujú sa za príjem dosahovaný z podnikania/samostatnej zárobkovej činnosti. V takomto prípade sa však vyžaduje živnostenské oprávnenie a registrácia na miestne príslušnom daňovom úrade.

Iné podmienky sa naopak aplikujú v situácii, ak sa ubytovacie služby poskytujú iba príležitostne, resp. predmetom služieb je prenájom nehnuteľnosti bez poskytovania doplnkových služieb (napríklad služieb ako upratovanie, stravovanie, výmena uterákov a pod.). Za takýchto okolností prichádza do úvahy posúdenie predmetného príjmu ako ostatný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov alebo ako príjem dosahovaný z titulu prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V dôsledku detailnejšieho posúdenia dosahovaného príjmu vyplývajú následne pre daňovníka rozdielne (registračné) povinnosti, rozdielny prístup k báze daňovej uznateľnosti nákladov, či samotná výška výslednej daňovej povinnosti.

Ak daňovník poskytuje služby ubytovania na opakujúcej sa báze, okrem povinností súvisiacich so zdanením týchto príjmov (aspekt dane z príjmov), je potrebné mať na pamäti aj ostatné daňové povinnosti, ktoré sa ho môžu potenciálne týkať (aspekt dane z pridanej hodnoty). Za predpokladu, že fyzická osoba využíva služby platformy prevádzkovanej zahraničnou osobou a preukáže sa, že je zdaniteľnou osobou, vzniká jej povinnosť registrácie pre DPH ešte pred prijatím služby sprostredkovania.